Dératisation et lutte anti-nuisibles en copropriété : les obligations légales

Les immeubles en copropriété sont régulièrement la cible des nuisibles, tels que les rongeurs (rats et souris), les insectes (cafards, punaises de lit et guêpes) ou les oiseaux (pigeons). Ces infestations représentent un enjeu sanitaire considérable, d’où l’importance d’un plan de lutte anti-nuisibles global et efficace. Des réglementations strictes, qui peuvent légèrement différer d’un pays à l’autre, encadrent les copropriétés belges et françaises.

Dans cet article, nous vous aidons à y voir plus clair quant aux obligations du syndic et des copropriétaires selon la situation.

Que dit la loi sur les responsabilités des syndics et copropriétaires en matière de lutte anti-nuisibles ?

En France comme en Belgique, la gestion des nuisibles en copropriété repose sur un cadre juridique précisant les responsabilités distinctes des différentes parties prenantes (syndics, ACP, copropriétaires et bailleurs) qui doivent garantir un environnement salubre aux occupants de l’immeuble.

Même si quelques nuances existent entre les deux pays, notamment en ce qui concerne la prévention et la répartition des coûts, la législation encadre les obligations de chacun.

Loi belge

En Belgique, la législation encadrant la lutte contre les nuisibles en copropriété reste relativement floue et varie d’une région à l’autre. Néanmoins, il existe des obligations transversales :

• Fournir un logement salubre,
• Entretenir les parties communes,
• Prendre en charge les infestations collectives ou liées à des problèmes structurels.

L’obligation générale de salubrité est inscrite dans le Code civil et dans les réglementations régionales. Elle s’applique aussi bien aux propriétaires privés qu’aux bailleurs sociaux et aux syndics.

Seule la région Bruxelles-Capitale encadre précisément la question des nuisibles. L’arrêté du Gouvernement du 4 septembre 2003 précise à l’article 3, §3 que : « le logement, les communs et les abords ne doivent pas présenter d’attaques par champignons, parasites, insectes ou rongeurs, dangereux ou nuisibles pour la santé des habitants ». Cette évaluation s’effectue selon une grille de salubrité dans des conditions normales d’usage.

En cas de manquement, des sanctions, voire des interdictions de location peuvent être appliquées.

Loi française

La loi du 10 juillet 1965 (article 18) prévoit que les syndics de copropriété assurent l’entretien, la conservation et la garde de l’immeuble. Dans ce cadre, le Code de la Santé Publique (article L1311-1) précise que les gestionnaires d’immeubles doivent prendre toutes les précautions nécessaires afin de protéger la santé des occupants, ce qui comprend notamment la lutte anti-nuisibles dans les parties communes.

En cas d’urgence ou d’infestation des parties communes, le syndic doit immédiatement contacter une entreprise spécialisée, sans nécessiter de vote en assemblée générale. Les frais engagés peuvent être répartis entre les copropriétaires via les charges de copropriété.

Pour les logements en location, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 6) et le décret du 30 janvier 2002 imposent qu’ils soient décents, sains et sécurisés. Depuis la loi ELAN (2018), il est explicitement exigé qu’un logement soit exempt de toute infestation de nuisibles ou parasites. Il revient donc aux propriétaires bailleurs de s’assurer de l’absence de nuisibles avant la location et d’intervenir en cas d’infestation non liée à la négligence du locataire.

Principales obligations de dératisation et de lutte anti-nuisibles à connaître pour les copropriétaires et syndics

Les obligations de dératisation et de lutte anti-nuisibles pour les syndics et copropriétaires ne sont pas identiques en Belgique et en France.

Voici ce qu’il faut retenir selon les différentes situations.

Le syndic de copropriété ou les copropriétaires sont le plus souvent responsables des dératisations et de la lutte anti-nuisibles des parties communes

En Belgique comme en France, le syndic de copropriété est responsable de l’entretien et de la salubrité des parties communes.

Bien que les textes législatifs belges restent généraux, plusieurs normes régionales encadrent cette obligation, tel l’arrêté bruxellois de septembre 2003 qui impose le maintien des communs en bon état sanitaire. En cas d’infestation des parties communes, le syndic doit faire appel à une entreprise agréée pour effectuer la dératisation ou la désinsectisation. Les coûts de traitement se répartissent généralement entre les copropriétaires. Si le syndic fait preuve de négligence, sa responsabilité peut être engagée et les copropriétaires sont en droit de saisir le conseil syndical et les autorités compétentes.

La législation française est plus explicite. La loi du 10 juillet 1965 et les articles R.1331-50 et R.1331-51 du Code de la Santé Publique obligent le syndic de copropriété à intervenir immédiatement dès qu’une infestation de nuisibles est constatée dans les parties communes. Les frais de traitement sont souvent considérés comme des charges communes, réparties selon les quotes-parts définies par le règlement de la copropriété.

Les copropriétaires ou le syndic sont souvent responsables des invasions de nuisibles imputables à la structure du bâtiment (trous, fuites…)

Dans les deux pays, les défauts d’étanchéité sont généralement considérés comme une charge commune.

En Belgique, la structure du bâtiment est soumise au même principe que les parties communes. Ainsi, en cas d’infestation de nuisibles, le syndic doit faire intervenir des professionnels de l’extermination et du bâtiment. Les coûts sont divisés collectivement. Par exemple, si des rongeurs pénètrent dans la copropriété par des trous dans l’infrastructure, le syndic doit assurer les travaux d’étanchéité afin de garantir la salubrité. Les normes régionales prévoyant que l’immeuble ne présente aucun “insectes ou rongeurs nuisibles”, on en déduit qu’une copropriété doit maintenir son bâti pour éviter les invasions. Des sanctions sont applicables en cas de négligence.

En France, le Code de la Santé Publique impose aux syndics d’entretenir le bâti pour prévenir tout risque sanitaire. Le syndic est responsable des travaux nécessaires en cas de défauts structurels.

En cas d’invasion de nuisibles généralisée à l’immeuble, c’est le plus souvent au syndic de s’acquitter de la dératisation ou de la désinsectisation

Si les nuisibles infestent l’ensemble de l’immeuble, le syndic belge ou français doit agir comme un chef d’orchestre pour organiser une intervention de dératisation ou de désinsectisation collective.

En effet, multiplier les interventions individuelles, souvent asynchrones, s’avère non seulement plus coûteux, mais aussi moins efficace.

Conformément à l’article 10 de la loi française du 10 juillet 1965, le syndic prend en charge le financement de l’opération collective qui constitue une charge d’entretien de l’immeuble, ce qui se répercute sur l’ensemble des copropriétaires. En Belgique, cette mutualisation dépend du règlement de copropriété, mais elle est généralement admise dès lors que l’infestation de nuisibles affecte la salubrité globale.

Lorsqu’un seul copropriétaire a une invasion de nuisibles qui lui est clairement imputable, le syndic n’est pas responsable de la dératisation

Lorsque l’infestation touche un seul appartement ou un seul copropriétaire, c’est au copropriétaire ou à l’occupant (locataire) d’organiser la dératisation ou la désinsectisation à ses frais. Si un unique propriétaire est victime d’une invasion de nuisibles, il doit en assumer seul la responsabilité.

La question du partage des frais se pose en cas de location. En France comme en Belgique, la responsabilité du propriétaire est engagée en cas d’infestation de nuisibles en tout début de bail ou avant l’emménagement du locataire. Effectivement, le copropriétaire doit fournir à son locataire un logement salubre, exempt de nuisibles. Pendant l’occupation, cela dépend de la situation et du pays. En France (loi du 6 juillet 1989), le propriétaire est généralement l’unique responsable de la gestion de nuisibles tant qu’il est impossible de prouver que l’infestation provient de la négligence du locataire. En Belgique, le locataire se retrouve généralement à payer l’addition s’il n’est pas en mesure de prouver que l’invasion découle de défauts structurels du logement. Retrouvez ici notre article sur les responsabilités des propriétaires et locataires belges en matière de dératisation.

Il n’est pas légalement obligatoire pour le syndic de copropriété de souscrire à un contrat d’entretien anti-nuisibles, même si cela est fortement recommandé

Ni la France, ni la Belgique n’imposent de contrat anti-nuisibles aux syndics de copropriété. Cependant, les lois exigent de fournir aux résidents des logements salubres et exempts de nuisibles.

C’est pourquoi, en tant que syndic ou ACP, il est fortement recommandé d’opter pour un contrat de prévention annuel afin de limiter les coûts imprévus et d’éviter les conflits juridiques concernant la responsabilité des parties prenantes.

La prévention via un contrat d’entretien anti-nuisibles : le meilleur moyen de prévenir plutôt que guérir

La prévention reste la meilleure arme contre les nuisibles, d’où l’importance d’un contrat d’entretien anti-nuisibles. Les clauses varient selon l’entreprise spécialisée.

Chez EDN, les contrats de maintenance incluent :

• Des visites de contrôle régulières,
• La mise en place de pièges et de traitement préventifs,
• Une intervention rapide en cas d’infestation.

Moins coûteux que les interventions ponctuelles sur le long terme, ces contrats garantissent votre tranquillité d’esprit et la sécurité des occupants de votre immeuble.

Découvrez notre article sur les facteurs pouvant déterminer les besoins des copropriétés en matière de contrats de maintenance annuels.