Qui doit payer la dératisation : Propriétaire ou Locataire ?

Déterminer qui doit prendre en charge les frais de dératisation d’un bien loué est souvent une source de tension. Ces situations génèrent fréquemment des conflits entre propriétaires, locataires, bailleurs sociaux et syndics. En 2026, les règles restent précises : quelles sont les responsabilités exactes de chacun ?

Note : Notre expertise est technique et non juridique. Toutefois, voici un éclairage basé sur les réglementations en vigueur pour clarifier les responsabilités.

Les questions clés pour identifier le responsable du paiement d’une dératisation

Que ce soit en Belgique (Bruxelles, Wallonie, Flandre) ou en France, la législation sur la salubrité est stricte. Pourtant, face aux nuisibles (rats, souris), la zone grise persiste souvent au moment de sortir le portefeuille.

Pour trancher, il faut analyser le contexte via ces questions :

• Depuis quand l’infestation est-elle active ? (Les nuisibles étaient-ils là avant l’arrivée du locataire ?)
• Le problème a-t-il été signalé immédiatement ? (Le locataire a-t-il notifié le propriétaire par écrit dès son entrée, ou a-t-il laissé la situation s’aggraver ?)
• Y a-t-il un historique ? (Le propriétaire a-t-il déjà eu ce problème avec les précédents occupants ?)
• Pourquoi les anciens locataires sont-ils partis ?
• L’état du bâtiment est-il en cause ? (Trous dans les murs, égouts défectueux, etc.)

L’objectif est de déterminer l’origine de l’infestation. La règle d’or est la suivante :

• Le locataire a l’obligation d’entretenir le bien en « bon père de famille » (hygiène, propreté, entretien courant).
• Le propriétaire doit garantir le « clos et le couvert » et effectuer les réparations majeures ou structurelles (boucher les accès extérieurs, réparer les canalisations cassées, etc.).

Savoir si l’infestation est liée à la vétusté du bâti ou au mode de vie de l’occupant est donc le facteur décisif.

Cadre juridique : Ce que dit la loi en Belgique

En Belgique, bien que les codes du logement soient désormais régionalisés, les principes du Code Civil et les obligations des parties restent similaires.

Obligations du bailleur ou propriétaire (Droit commun et régional)

Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement salubre. Des articles fondateurs du Code Civil (et leurs équivalents dans les nouveaux codes régionaux) encadrent cela :

• Article 1719 et 1720 : Le bailleur doit entretenir le bien pour qu’il serve à l’usage prévu et faire toutes les réparations nécessaires (autres que locatives).
• Article 1756 : Il précise certaines charges comme le curage des puits ou fosses d’aisance (souvent à charge du locataire), mais l’entretien structurel (égouttage, façades) reste au propriétaire.

Ces dispositions légales confirment que le propriétaire est obligé de financer les réparations nécessaires à l’usage normal du lieu, tant que le locataire n’est pas responsable des dégâts.

Protection contre les vices cachés

L’article 1721 protège le locataire contre les vices du logement (même ceux inconnus du propriétaire lors de la signature). Si une infestation découle d’un défaut du bâtiment (ex: un égout cassé sous la maison), c’est au propriétaire de payer, car cela échappe à la responsabilité du locataire.

La référence en la matière reste la Liste non limitative des réparations (souvent annexée aux baux à Bruxelles et en Wallonie) :

« Vermines, cafards et autres nuisibles apparus en cours d’occupation :

• À charge du bailleur : Élimination des nuisibles non imputables au locataire.
• À charge du locataire : Élimination des nuisibles, sauf si présence récurrente étrangère à l’utilisation du locataire. »

Conclusion : Si l’hygiène du locataire est douteuse, il paie. Si la structure du bâtiment laisse passer les rats, le propriétaire paie.

Salubrité et risques pour le propriétaire

Un logement infesté peut faire l’objet d’une enquête de salubrité communale ou régionale. Si l’enquête prouve que le bailleur loue un bien insalubre (structure permettant le passage des nuisibles), il risque de lourdes sanctions (amendes, travaux forcés, voire interdiction de location).

Le Service Public Régional de Bruxelles stipule clairement que le logement ne peut porter de signes de présence de rongeurs nuisibles pour la santé. De même, les canalisations et égouts doivent être étanches et sans odeurs.

En cas de litige bloqué où chacun se rejette la faute, demander cette enquête est un levier puissant pour le locataire.

Ce que dit la loi en France

En France, la répartition est très claire grâce à la loi du 6 juillet 1989.

• Le principe : Le propriétaire doit assurer la dératisation (c’est une obligation de délivrance d’un logement décent).
• Le coût : Le propriétaire paie la main d’œuvre et l’intervention. Cependant, selon le décret n°87-713 du 26 août 1987, il peut répercuter le coût des produits (désinsectisation/désinfection) sur les charges locatives du locataire.

Exception importante : Si le locataire est responsable de l’infestation par sa négligence (manque d’hygiène avéré, accumulation de déchets), la totalité de la facture peut lui être imputée.

Concernant les immeubles, la circulaire du 9 août 1978 (art 119) oblige propriétaires et occupants à éviter l’introduction de rongeurs (gestion des poubelles, état des caves, etc.). Si l’infestation vient du domaine public (égouts de la ville, travaux de voirie), la responsabilité peut se tourner vers la Mairie.

Que faire si j’ai des rongeurs dans mon habitation ?

Si vous avez des rongeurs chez vous, voici la marche à suivre au plus vite, avant que la situation sanitaire et légale ne dégénère.

1/ Prévenir le propriétaire immédiatement

Dès la découverte d’un excrément de rongeur ou d’un bruit suspect. Faites-le toujours par écrit (email ou courrier) pour conserver une preuve légale.

2/ Mise en demeure du propriétaire s’il ne répond ou n’agit pas

Si le propriétaire ne réagit pas ou refuse d’agir, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Précisez le problème, l’urgence sanitaire, et fixez un délai de réponse. Joignez-y un devis d’un professionnel de la dératisation.

3/ Escalade avec une seconde mise en demeure

Sans réponse après le délai (ex: 9 jours), renouvelez la mise en demeure.

4/ Faites intervenir une société anti-nuisibles

Si la situation devient invivable, vous pouvez faire intervenir une société anti-nuisibles.

Attention : Ne déduisez jamais unilatéralement le montant de votre loyer sans accord écrit ou décision de justice (Justice de Paix), car cela pourrait se retourner contre vous pour impayés.

La voie recommandée est de saisir la Justice de Paix (procédure souvent gratuite ou peu coûteuse) pour forcer le propriétaire à payer ou obtenir l’autorisation de compenser les frais.

Quand la dératisation est-elle à charge du propriétaire ?

Le bailleur paie dans les cas suivants :

• Problème structurel : Mauvaise étanchéité, trous dans la façade, égouts cassés, isolation défaillante permettant le passage des rats.
• Infestation antérieure : Les nuisibles étaient présents avant l’arrivée du locataire.
• Force majeure : L’origine de l’invasion n’est pas imputable au comportement du locataire.

Quand la dératisation est-elle à charge du locataire ?

Le locataire paie si sa négligence est prouvée :

• Logement laissé dans un état de saleté attirant les nuisibles (restes alimentaires, poubelles non fermées).
• Dégradations locatives ayant créé des points d’entrée.
• Installation externe mal entretenue (ex: un poulailler envahi par les rats dans le jardin).

Notez que le locataire doit prouver qu’il entretient le bien correctement pour se dégager de sa responsabilité. Le coût de la dératisation sera à sa charge s’il est fautif.

Les situations où Syndic de copropriété doit payer la note

Le syndic intervient (et la copropriété paie) lorsque :

• L’infestation concerne les parties communes (caves, local poubelle, couloirs).
• Plusieurs appartements sont touchés (l’infestation est structurelle à l’immeuble).

Le syndic a le devoir d’agir en urgence, souvent sans attendre l’assemblée générale, pour préserver la salubrité de l’immeuble.

Nos solutions pour agir vous-même en attendant l’intervention (et son règlement)

En attendant l’intervention ou pour une faible infestation, vous pouvez utiliser des dispositifs professionnels.

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En résumé

Si vous êtes locataire et que vous découvrez des rongeurs : informez votre propriétaire immédiatement. S’il s’agit d’un problème structurel ou antérieur à votre bail, il doit payer. Si l’infestation est due à un manque d’hygiène de votre part, vous devrez assumer les frais.

Ne laissez pas la situation s’aggraver. Les rongeurs véhiculent des maladies graves (leptospirose, typhus, etc.) et causent des dégâts matériels importants (câbles, isolation). Contactez nos équipes dès aujourd’hui pour un diagnostic et un devis gratuit.