Dératisation : qui doit payer ? Le locataire ou le propriétaire ?

Savoir qui doit payer la dératisation d’un bien loué peut parfois devenir une affaire complexe. Ces situations peuvent parfois générer des conflits entre propriétaire et locataire voire entre bailleur social et locataires. Quels sont les responsabilités du locataire, du Syndic et du propriétaire ?

Notre expertise ne couvre pas le domaine juridique. Néanmoins, tentons d’y voir plus clair quant à la responsabilité de chacun.

Les questions à vous poser pour savoir qui doit payer une dératisation

Bien que la loi belge soit plutôt stricte en matière de salubrité des logements dans les trois régions du pays, ce qui est exigé de la part des syndics, propriétaires ou bailleurs n’est pas toujours clair lorsqu’il s’agit des nuisibles, et encore moins lorsqu’il s’agit de savoir qui doit payer.

Plusieurs facteurs entrent en compte. Nous vous invitons donc à répondre aux questions suivantes :

  • Depuis combien de temps dure l’infestation ?

Sous-entendu, les rats ou souris étaient-ils déjà présents avant l’installation du locataire ?

Sous-entendu également, si le locataire a constaté la présence de rats ou de souris dans l’habitation lors de son installation, l’a-t-il signifié par écrit au propriétaire ou a-t-il ignoré le problème qui est devenu hors de contrôle ?

  • Le propriétaire a-t-il déjà dû faire face à ce genre de problème par le passé ?
  • Pour quelles raisons les anciens locataires ont-ils quittés les lieux ?
  • La structure du bâtiment est-elle la cause de l’infestation de rongeurs ?

Ces questions ont pour but de déterminer qui du bailleur et de l’occupant est à l’origine de l’infestation de rongeurs, si responsable il y a entre les deux.

En règle générale, le locataire a l’obligation d’entretenir les lieux qu’il occupe (propreté et hygiène du logement, entretien annuel de la chaudière ou du boiler, dégâts locatifs).

Le propriétaire a celle d’effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives (peintures et châssis extérieurs, papiers peints et peinture murale, remplacement et réparation d’une chaudière ou boiler et tous autres dégâts indépendant de la responsabilité du locataire).

Savoir si le problème est récent ou non, et lié à la présence d’un locataire, ou non, est donc important.

Base juridique pour vous aider à trancher qui doit payer

 Bien que la loi belge ne donne pas de liste exhaustive des obligations d’entretien du bailleur, plusieurs articles peuvent vous aider à y voir plus clair quant aux types de responsabilités qui lui incombent.

Les obligations d’entretien et de réparation du bailleur dans le bail de droit commun

L’article 1756 du Code Civil reprend le curement des puits et de celui des fosses d’aisance. Sont également considérés comme des travaux d’entretien le remplacement des peintures et revêtements amortis par le temps, la décalcarisation des canalisations d’eau, l’entretien du système d’égouttage et des descentes d’eau pluviales et canalisations extérieures, l’entretien des clôtures et fermetures, les travaux de façades, etc

L’article 1719, 2° du Code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée »[3].

L’article 1720 du Code civil prévoit que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives »

Ces trois articles indiquent donc que le propriétaire est obligé de procéder à toutes les réparations qui s’avèrent nécessaires pour que l’usage normal des lieux ne soit pas altéré. Pour autant que le locataire ne soit pas responsable de ces dégâts.

Protection du locataire contre les vices du logements

L’article 1721, quant à lui, protège les locataires contre les vices potentiels du logement.

Cela inclue les cas où le bailleur n’en avait pas connaissance lors de la signature : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser »

En vertu de ces articles de loi, en cas de défaut présent dans l’immeuble et ayant mené à une infestation de rongeurs, les frais de dératisation incombent au propriétaire, puisque cela ne résulte pas de la responsabilité du locataire et que celui-ci ne peut jouir d’une utilisation correcte du bien qu’il loue.

Un autre document abonde en ce sens. On trouve dans la Liste non limitative des réparations, travaux et entretiens incombant impérativement au preneur ou au bailleur parue au Moniteur Belge :

« Vermines, cafards et autres nuisibles apparus en cours d’occupation :

  • A charge du bailleur : Élimination des nuisibles non imputables au locataire
  • À charge du locataire : Élimination des nuisibles, sauf si présence récurrente étrangère à l’utilisation du locataire »

En conclusion, le locataire est responsable des rongeurs dont il est à l’origine par ses manquements d’hygiène. En revanche, il appartient au propriétaire de traiter le problème dans les cas où la présence des rongeurs n’est pas imputable au locataire ou si des problèmes d’ordre structurel dans le bâtiment sont constatés.

Lois sur la salubrité du logement

Le logement infesté de rats est susceptible de faire l’objet d’une enquête de salubrité. En Wallonie, certaines communes peuvent effectuer ce genre d’enquêtes suite à la demande d’un locataire. Si un bailleur est retenu coupable d’avoir loué un logement infesté, il encourt des sanctions (extermination des nuisibles, amélioration des structures, travaux d’étanchéité, voire arrêtés d’inhabitabilité pour les cas extrêmes).

Le service public régional de Bruxelles précise en matière de parasites : « le logement, les communs et les abords ne peuvent porter les signes de la présence de champignons, parasites, insectes ou rongeurs, dangereux ou nuisibles pour la santé des habitants, ni des dégradations qu’ils provoquent».

Également précisé en matière d’égouts : « Toutes les canalisations, stockage, chambres de visite, branchements à l’égout public :

–          Doivent assurer, dans le logement, un fonctionnement sûr, étanche, sans odeur permanente incompatible avec une jouissance paisible des communs et des abords seront maintenus en bon état ».

Concrètement, un propriétaire dont l’enquête montre qu’il a manqué à ses obligations en matière de salubrité du logement encourt des sanctions.

Cette solution est envisageable en cas de litige entre preneur et bailleur dans lequel les deux parties se rejettent mutuellement la responsabilité.

Lois françaises pour vous aider à déterminer à qui revient la charge de la dératisation

En France, la loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire à prendre la dératisation en charge. Cependant, il peut demander au locataire le remboursement des frais d’entretien et de réparation. Ces frais comprennent les produits de désinfection et de désinsectisation utilisés pour l’entretien des parties communes, mais pas la main d’œuvre qui reste à sa charge. Cette dernière disposition est fixée et explicitée dans le décret n°87-713 du 26 août 1987.

En revanche, les frais de dératisation peuvent être rendus à charge du locataire si ce dernier n’entretient pas son logement et y rend lui-même les conditions de vie impropres.

Pour le cas d’une maison louée, c’est ainsi au locataire de s’occuper de la dératisation, excepté si les rongeurs étaient déjà présents lors de son installation dans la maison ou si des problèmes de structures (comme une mauvaise isolation) sont en cause. Dans ce cas, il appartient ou loueur de réhabiliter le logement décemment.

Pour les propriétaires d’immeubles ou d’établissements privés ainsi que les directeurs d’établissements publics, la circulaire du 9 août 1978 et son article 119 dictent ceci :

« Les propriétaires d’immeubles ou établissements privés, les directeurs d’établissements publics doivent prendre toutes mesures pour éviter l’introduction des rongeurs et tenir constamment en bon état d’entretien les dispositifs de protection ainsi mis en place. Ils doivent, conjointement avec les locataires ou occupants, vérifier périodiquement si les caves, cours, égouts particuliers, entrepôts, locaux commerciaux, locaux à poubelles, logements des animaux domestiques, etc. ne sont pas envahis par ces nuisibles et faire évacuer tous dépôts de détritus et déchets susceptibles de les attirer. Lorsque la présence de rongeurs est constatée, les personnes visées aux alinéas ci-dessus sont tenues de prendre sans délai les mesures prescrites par l’autorité sanitaire en vue d’en assurer la destruction et l’éloignement. La même obligation s’impose lors de la démolition des immeubles ainsi que sur des chantiers de construction »

Cas particulier : si l’origine de l’infestation de votre logement est une implantation de poubelles, la création de sources d’eau usées, ou d’autres structures publiques, la mairie peut être considérée comme responsable. Il lui appartient alors de payer les frais de dératisation.

Dans les lois belges comme françaises, la conclusion reste toutefois sensiblement la même : celui qui a causé directement ou indirectement (par négligence) une infestation de rongeurs doit payer l’intervention de dératisation.

Que faire si j’ai des rongeurs dans mon habitation ?

La première chose à faire, si vous remarquez des rongeurs dans votre logement, est de prévenir votre propriétaire. Le faire de vive voix peut s’avérer insuffisant. Pour garder une trace de vos communications, il vaut mieux privilégier l’écrit. Cela vous permettra de prouver que vous avez rempli votre obligation de locataire, à savoir mettre au courant le propriétaire.

En cas de non-réponse ou si votre propriétaire refuse de payer la dératisation, vous devrez en arriver à la mise en demeure par lettre recommandée dans laquelle il faut préciser la nature de la nuisance, l’action à mener pour y remédier et une échéance pour permettre une réponse du propriétaire.

Vous pouvez également y joindre un devis réalisé par un professionnel de la dératisation.

Si vous n’obtenez toujours aucune réaction, vous pouvez recommencer l’opération de mise en demeure avec échéance sous 9 jours, cette fois obligatoirement accompagnée d’un devis réalisé par un professionnel du secteur.

En cas d’enlisement de la situation, le mieux est de faire intervenir une société anti-nuisibles, d’envoyer une copie de sa facture au propriétaire et de déduire ce montant de votre loyer. En effet, plus l’attente est longue, plus le foyer de nuisibles se propagera dans l’immeuble.

Si le conflit est important et que vous ne pouvez avancer les frais, une autre solution est d’entamer une procédure en justice, mais elle est plus longue et peut laisser le temps aux rongeurs de perpétrer des dégâts dans votre habitation. Dans ce cas, il est vivement déconseillé d’arrêter de payer votre loyer puisque cela pourrait vous être reproché plus tard, devant un tribunal.

Il n’est pas obligatoire de se munir d’un avocat, mais les conseils d’un juriste avisé seront sans doute nécessaires pour vous indiquer la marche à suivre en cas de conflit entre propriétaire et locataire.

Quand est-ce qu’une dératisation doit être payée par le propriétaire ?

Le bailleur doit payer la dératisation dans les cas suivants :

  • La structure est en cause : si l’humidité de la maison est due à une mauvaise isolation ou des points d’entrées pour des cafards ou des rats, c’est au propriétaire de faire les travaux nécessaires pour que le logement qu’il met en location soit salubre.

  • L’origine de l’infection n’est pas imputable au locataire

Quand est-ce qu’une dératisation doit être payée par le locataire ?

La négligence du locataire est en cause.

Dans le cas où le logement est salubre, ne présente pas de défauts structurels et que le propriétaire a initialement loué son logement sans nuisibles, c’est le locataire qui doit payer la dératisation.

Un locataire négligent qui laisse trainer ses ordures partout dans son logement ou qui a entrainé une invasion de cafards ou de rats, d’une manière ou d’une autre, ne pourra pas faire payer la dératisation ou la désinfection à son propriétaire.

Le syndic peut-il payer une dératisation ?

Le syndic prendra généralement en charge la dératisation lorsque plusieurs habitations ou les parties communes sont infestées.

En cas de logements multiples concernés, ou lorsque les parties communes sont impliquées, une action collective au travers de votre syndic est de toute façon nécessaire puisque les rats ne s’arrêteront pas aux murs de chaque locataire.

Les frais de dératisation à payer sont alors à la charge de toute la copropriété comme les autres frais d’entretien.

Il est important de noter que le syndic peut agir sans vote préalable de l’assemblée générale lors d’une invasion de nuisibles en raison de l’urgence de la situation.

Le syndic ne prendra généralement pas en charge la dératisation lorsque vous êtes le seul copropriétaire infesté, ou lorsque l’infestation de rats vous est clairement imputable.

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Conclusion

Les frais de dératisation incombent au locataire s’il est impliqué dans l’origine des nuisibles dans le logement. À savoir, s’il a fait preuve de négligence sanitaire ou s’il n’a pas prévenu le propriétaire de la présence de rongeurs lors de son installation. Donc, si vous emménagez dans une nouvelle habitation et que vous constatez la présence de rongeurs, prévenez immédiatement votre propriétaire par écrit.

Pour tous les autres cas, il appartient au propriétaire de prendre les frais de dératisation à sa charge. Si la faute n’est pas imputable au locataire ou si des défauts dans la structure du logement (mauvaise isolation, fissures dans les murs, etc.) sont à l’origine de l’infestation, le bailleur est considéré comme responsable.

Enfin, il est bon de rappeler que la présence de rongeurs dans votre habitation n’est pas à prendre à la légère. Les risques de cette cohabitation vont des dégâts matériels (câbles électriques, boiserie, nourriture abîmés) aux risques de transmission de nombreuses maladies dangereuses (leptospirose, streptobacillose, fièvres hémorragiques, typhus murin, échinococcose alvéolaire, etc.)

Nous vous recommandons de ne pas laisser l’infection se propager et de faire appel à une société spécialisée de traitement anti-nuisibles au plus vite, quelle que soit votre situation. Contactez nos équipes pour obtenir un devis gratuit.

CONSEILS

Pour tous vos problèmes de nuisibles, faites le choix de l’expérience, de la qualité et de la sécurité.