Nuisibles
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La lutte contre les nuisibles est une question de prévention et de réactivité. Qu’il s’agisse de solutions naturelles ou professionnelles, chaque situation exige une réponse adaptée.
Expert Anti-Nuisibles
En Belgique, 40 % de la population habitent dans un logement insalubre, ne respectant pas les normes de santé, d’hygiène et/ou de sécurité.
Perdus dans un contexte légal, manquant parfois de clarté et différent d’une région à l’autre, de nombreux locataires ignorent la loi et n’entament aucune procédure contre le propriétaire de leur logement.
En Belgique, la loi protège les locataires, mais elle impose également des règles strictes sur la répartition des responsabilités.
On vous résume l’essentiel des démarches possibles et des autorités compétentes pour un dépôt de plainte pour insalubrité en Région Bruxelles comme en Wallonie, notamment en cas de problème de nuisibles.
Bien que chaque région ait sa propre législation, tout bailleur doit fournir une habitation saine, sûre et habitable à ses locataires. Ces derniers doivent quant à eux s’assurer d’entretenir correctement le logement le temps du bail.
Les critères d’insalubrité sont plus ou moins similaires en Wallonie et en Région Bruxelles-Capitale.
Dans le code wallon du logement(annexe 1), complété par l’arrêté du 30 août 2007, sont inclus la stabilité, l’étanchéité, les installations électriques, la ventilation, l’éclairage naturel, les sanitaires, la configuration du bâtiment, ainsi que l’impact sur la santé des occupants. Si la question des nuisibles n’est pas clairement évoquée, elle fait partie intégrante de ce dernier critère.
ÀBruxelles, l’article 4 du code du logement juge un logement inhabitable en cas de problème d’humidité, de chauffage ou d’électricité, de luminosité, de sécurité, de moisissures ou de nuisibles (article 3 § 3 de l’Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 30 novembre 2023).
La responsabilité en cas de nuisibles dépend notamment de l’origine de l’infestation, de l’état du bâtiment, de l’existence du problème à l’entrée et d’une éventuelle faute du locataire.
À Bruxelles, comme en Wallonie, avant l’entrée dans le logement du locataire, la présence de rongeurs ou d’insectes nuisibles découle de la responsabilité du propriétaire qui doit fournir une habitation salubre et exempte de parasites.
Lorsque l’infestation intervient après l’emménagement des locataires, la responsabilité est plus difficile à déterminer. Retrouvez nos articles sur qui doit payer une dératisation ou une désinsectisation, notamment en cas de punaises de lit, entre le bailleur et l’occupant du logement.
La plupart du temps, le locataire doit prendre en charge les frais d’extermination en cas de négligence dans l’entretien, d’un manque d’hygiène ou de dégâts causés par sa faute. S’il s’agit d’un problème structurel du bâtiment, tel que des canalisations défectueuses, un défaut d’étanchéité, des fissures ou des trous dans les murs, c’est le bailleur qui doit payer l’intervention anti-nuisibles.
En copropriété, lorsque plusieurs logements ou les parties communes sont infestés, il faut rechercher une cause collective et prévenir le propriétaire, le gestionnaire et/ou le syndic.
Dans tous les cas, nous recommandons aux locataires de toujours prévenir par écrit le propriétaire du bien avant de faire intervenir eux-même des exterminateurs professionnels afin de conserver la preuve que :
| Situation | Responsabilité probable | Ce qu’il faut démontrer |
| Infestation présente à l’entrée | Bailleur | Problème préexistant / logement mal délivré |
| Infestation liée à une fissure, canalisation, humidité ou défaut du bâtiment | Bailleur | Cause structurelle |
| Nuisibles provenant des parties communes | À déterminer selon la cause et le statut de l’immeuble | Origine collective |
| Plusieurs logements infestés | À déterminer, souvent problème collectif | Répétition du problème |
| Infestation imputable à une faute ou un défaut d’entretien du locataire | Locataire | Faute ou négligence démontrée |
| Traitement réalisé spontanément par le locataire | Remboursement non automatique | Nécessité, urgence, information du bailleur et cause |
| Traitement demandé et organisé par le bailleur | Selon la cause de l’infestation | Diagnostic |
| Nuisibles liés à un vice du bâtiment | Bailleur | Rapport/constat technique |
| Nuisibles causés par le comportement du locataire | Locataire | Éléments objectifs établissant la faute |
Sources utiles :
Obligations des bailleurs en Wallonie
Obligations du preneur pendant une location en Wallonie
Répartition des réparations entre le bailleur et le locataire en Région Bruxelles
Tous les parasites affectant la santé et la sécurité des occupants du logement entrent dans ce cadre légal, notamment les rats, souris, cafards (blattes), punaises de lit, puces, et même la mérule (champignon destructeur).
À Bruxelles, le texte réglementaire mentionne explicitement champignons, parasites, insectes, volatiles et rongeurs.
En Wallonie, le document officiel de répartition des réparations cite expressément cafards, punaises, rongeurs et autres nuisibles dans la rubrique désinfection/désinsectisation.
Rassembler un maximum de preuves avant de prévenir votre propriétaire :
Écrivez une lettre de mise en demeure à votre propriétaire par recommandé dans laquelle vous préciserez les dates du début d’infestation et auxquelles vous avez vu les nuisibles, la fréquence de leur apparition, la taille de l’infestation, les zones infestées (pièces concernées, lieux des dégâts)…
Demandez-lui de prendre les mesures nécessaires dans un délai déterminé et avertissez-le des conséquences en cas d’inaction.
Conservez tous vos échanges écrits avec le propriétaire, dont une copie de la première lettre recommandée comme preuve en cas de recours à la justice.
Les sites logement Wallonie et le cri des locataires pour Bruxelles fournissent des modèles.
Si le bailleur ne répond pas à votre courrier ou refuse d’agir, vous pouvez déposer une plainte pour insalubrité auprès de l’autorité régionale compétente :
Conservez une copie des plaintes pour insalubrité envoyées à votre propriétaire et aux autorités compétentes.
L’inspection administrative est souvent gratuite et permet de faire pression sur le bailleur avec le poids de l’autorité publique.
En Région wallonne, vous pouvez remplir une demande d’enquête de salubrité sur la page dédiée de la SPW.
Si votre commune a acquis la compétence en matière d’enquête de salubrité (liste officielle disponible sur le site de la Wallonie), envoyez-lui directement le formulaire par courrier ou mail en joignant toutes les preuves collectées jusque-là, précisez l’adresse complète du logement concerné et votre qualité (locataire, propriétaire, voisin…).
Sinon, adressez-vous directement au SPW :
En Région Bruxelles-Capitale, vous pouvez déposer une plainte pour insalubrité contre le propriétaire de votre logement auprès de la DIRL (Direction de l’Inspection Régionale du Logement) en commençant par remplir le formulaire prévu à cet effet.
Vous pouvez envoyer votre plainte par mail, par courrier ou en mains propres pour organiser une visite du logement :
Joignez à votre demande les différentes preuves d’infestation, une copie de votre bail de location, la preuve de paiement des derniers loyers (minimum 2 mois), l’adresse du logement et les coordonnées du propriétaire.
En 2023, la DIRL a réalisé un record de 1 480 inspections à Bruxelles et imposé 192 amendes totalisant 1 243 099 euros aux bailleurs non conformes.
En Wallonie comme à Bruxelles (arrêté d’insalubrité sur base de l’article 135 de la Nouvelle Loi Communale), il est possible de solliciter l’aide de la commune en contactant le bourgmestre qui détient un large pouvoir de police administrative en matière de salubrité publique.
Ce dernier peut imposer la réparation, l’évacuation du logement ou la fermeture du bien (en cas de bail commercial).
Pour lancer la procédure auprès du bourgmestre, il faut se présenter à la maison communale avec une carte d’identité, expliquer la situation, fournir la correspondance et les preuves, puis signer la déclaration.
Pensez aussi à demander de l’aide aux associations locales, telles Homegrade, le Cri des locataires ou le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (RBDH) à Bruxelles.
Si l’insalubrité de votre logement provoque ou aggrave des problèmes de santé (toux, allergies, irritations, maux de tête…), parlez-en à votre médecin. S’il estime que votre logement peut être en cause, il peut demander l’intervention du SAMI (Service d’Analyse des Milieux Intérieurs).
Le SAMI peut alors rechercher différents facteurs environnementaux dans le logement, notamment l’humidité, les moisissures, les problèmes de ventilation, certains polluants ou la présence de nuisibles. L’intervention est gratuite pour le particulier sous certaines conditions, notamment si elle est justifiée par un avis médical et que le logement est occupé.
À l’issue de la visite, le SAMI remet un rapport présentant les résultats et des recommandations pour améliorer l’environnement intérieur. Toutefois, le SAMI n’est pas une autorité chargée de constater l’insalubrité ou de sanctionner le propriétaire. Son intervention est purement médicale et préventive.
À Bruxelles, un dispositif similaire existe avec la CRIPI (Cellule Régionale d’Intervention en Pollution Intérieure). Là encore, la demande doit être initiée par un médecin.
Si vous êtes locataire d’un logement social, la démarche est différente de celle applicable dans le secteur privé. Votre premier interlocuteur est votre société de logement : SLSP en Wallonie et SISP à Bruxelles.
Commencez par signaler le problème à votre Société de Logement de Service Public (SLSP), de préférence par écrit, en conservant une copie de votre réclamation et des éventuelles preuves d’infestation.
Si le problème persiste ou si vous n’obtenez pas de solution satisfaisante, vous pouvez contacter la Société wallonne du Logement (SWL). Sa direction de la gestion locative peut examiner votre situation, analyser la manière dont la SLSP a traité votre demande et tenter de rétablir le dialogue.
La Chambre de recours de la SWL constitue une autre voie de recours, mais uniquement pour certains types de décisions et de litiges. Elle ne constitue donc pas le recours général pour tous les problèmes d’entretien ou d’insalubrité.
Pour les autres conflits locatifs, notamment lorsqu’il s’agit d’obtenir l’exécution de travaux ou de faire trancher un litige avec la SLSP, le juge de paix peut également être saisi.
À Bruxelles, les locataires sociaux louent leur logement auprès d’une Société Immobilière de Service Public (SISP).
En cas de problème, commencez par adresser une plainte écrite à votre SISP, par courrier recommandé ou en la déposant au siège contre accusé de réception. La SISP doit vous informer de la recevabilité de la plainte dans les 30 jours et son conseil d’administration dispose ensuite de 90 jours maximum pour statuer.
Si la réponse ne vous satisfait pas ou si la SISP ne statue pas dans le délai prévu, vous pouvez introduire un recours auprès de la SLRB (Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale) dans les 30 jours suivant la notification de la décision. La SLRB dispose alors de 60 jours pour statuer.
Lorsque les nuisibles touchent plusieurs logements, les caves, les gaines techniques ou d’autres parties communes, ne vous contentez pas d’un traitement individuel.
Signalez le problème à votre bailleur et documentez l’infestation avec les autres locataires concernés. Plusieurs logements touchés peuvent révéler un problème collectif du bâtiment qui nécessite une intervention à l’échelle de l’immeuble.
À Bruxelles, les CoCoLo (Conseils consultatifs des locataires) peuvent également relayer les problèmes qui concernent plusieurs locataires ou l’ensemble de l’immeuble.
Une fois la plainte recevable, une visite du logement peut être organisée afin de vérifier concrètement les problèmes signalés.
En Wallonie, l’enquête est réalisée par le SPW ou, lorsque la commune dispose de cette compétence, par les services communaux. Le locataire et le bailleur sont invités à être présents lors de la visite. En raison du nombre de demandes, le délai d’attente peut atteindre trois à quatre mois. L’enquêteur établit ensuite un rapport qui permet notamment de déterminer si le logement est salubre, améliorable ou non, habitable ou inhabitable. Les résultats sont ensuite envoyés aux parties intéressées et au bourgmestre pour les suites appropriées.
À Bruxelles, la DIRL avertit le locataire de la visite lorsque la plainte est recevable. Les agents inspecteurs de la DIRL contrôlent la conformité des logements en vérifiant notamment les critères de salubrité, de sécurité et d’équipement. Le délai entre le dépôt de la plainte et la visite d’inspection peut durer jusqu’à 4 mois. La visite est annoncée au locataire et au propriétaire par lettre recommandée au moins une semaine avant la date effective.
Si l’inspection confirme des défauts, les conséquences pour le bailleur dépendent de leur gravité.
À Bruxelles, le bailleur peut être mis en demeure de réaliser les travaux nécessaires dans un délai de 12 mois. Si le logement présente un risque réel et sérieux pour la santé ou la sécurité des occupants, une interdiction immédiate de mise en location peut être prononcée. Des amendes administratives de 2 000 à 25 000 € peuvent également être infligées dans certaines situations.
En Wallonie, le non-respect d’une interdiction d’accès ou d’occupation peut notamment entraîner une amende de 5 000 € par logement, tandis que certaines autres infractions sont sanctionnées de 500 à 2 500 €. Le montant total des amendes est plafonné à 12 500 € par immeuble dans les cas concernés.
Lorsque l’inspection ou l’autorité compétente constate que le logement présente un danger grave ou ne respecte pas les normes minimales, une interdiction de louer ou d’occuper le logement peut être prononcée. Le locataire peut alors devoir quitter les lieux, même s’il n’est pas responsable de l’insalubrité. Différents dispositifs d’accompagnement ou d’aide au relogement existent selon la région et la situation.
À Bruxelles, cette décision peut notamment être prise à la suite d’une inspection de la DIRL. En Wallonie, le bourgmestre dispose également de pouvoirs en matière d’habitabilité et de salubrité.
Même si le propriétaire ne réagit pas, ne cessez jamais de payer votre loyer.
Le non-paiement peut vous mettre en porte-à-faux et permettre au propriétaire de demander la résiliation du bail devant le juge de paix. Si vous estimez qu’une réduction de loyer est justifiée par l’état du logement, demandez un accord écrit au propriétaire ou saisissez le juge compétent.
En cas de non-réalisation des travaux ou si vous souhaitez obtenir une réduction de loyer, une indemnisation ou la résiliation du bail, vous pouvez saisir le juge de paix.
Selon la situation, celui-ci peut notamment ordonner au propriétaire de réaliser les travaux, éventuellement sous astreinte, accorder une diminution du loyer, mettre fin au bail ou condamner le bailleur à indemniser le préjudice subi.
La procédure administrative auprès des autorités compétentes (service régionaux, communes…) permet de faire constater la non-conformité du logement, mais le juge de paix reste l’interlocuteur à privilégier lorsqu’il faut faire trancher le litige entre le locataire et le propriétaire.
Selon son origine, une infestation de rats, cafards, souris ou autres nuisibles peut révéler un problème d’entretien, un défaut du logement ou un problème touchant l’ensemble d’un immeuble.
La première chose à faire est de documenter le problème et d’en informer votre propriétaire par écrit. S’il ne réagit pas, vous pouvez vous tourner vers l’autorité compétente : le SPW en Wallonie, la DIRL à Bruxelles ou le bourgmestre.
Enfin, si le propriétaire refuse toujours d’agir ou si vous souhaitez obtenir des travaux, une réduction de loyer, une indemnisation ou la fin du bail, le juge de paix peut être saisi.
À Bruxelles, tout préavis (renon) délivré après le dépôt de la plainte est suspendu jusqu’à la décision de la DIRL. Le préavis ne prend effet que si la DIRL confirme la conformité du logement (article 7, §2, alinéa 3 du Code bruxellois du Logement).
Si le logement est déclaré interdit à la location, le bail devient caduc (article 219, §4). Le locataire doit quitter les lieux, mais reçoit des indemnités de relogement couvrant les frais de déménagement, des frais d’installation, et le différentiel de loyer (max. 18 mois)).
Depuis le 1er novembre 2024, une ordonnance sanctionne plus sévèrement les bailleurs ne respectant pas les règles d’expulsion.
Non, le paiement du loyer est une obligation contractuelle qui subsiste même en cas d’insalubrité.
Vous pouvez demander au Juge de Paix l’autorisation de verser les loyers sur un compte bloqué en attendant la résolution du problème ou d’imposer une réduction du loyer.
En copropriété et en immeubles sociaux, les interventions collectives sont plus efficaces que les traitements individuels et il est recommandé que chacun porte plainte auprès de la DIRL (Bruxelles) ou du SPW (Wallonie) pour avoir plus de poids.
Chaque résident peut :
Cela permet avant tout de démontrer que le problème est potentiellement structurel ou collectif, et non lié à l’entretien d’un seul logement et à la négligence d’un locataire.
Le responsable final dépend de l’origine de l’infestation : défaut du bâtiment, problème d’égout, manque d’entretien des parties communes ou faute d’un occupant.
Signalez toujours le problème au syndic et à votre propriétaire. Lorsque l’infestation concerne les parties communes, les frais relèvent généralement de la copropriété. Si le syndic refuse d’agir malgré un problème avéré, vous pouvez le mettre en demeure puis, si nécessaire, saisir le juge de paix.
Si elle ne réagit pas, vous pouvez saisir la SWL et, selon la situation, le bourgmestre. Si le problème persiste, vous pouvez également saisir le juge de paix pour faire valoir vos droits.
À Bruxelles, la procédure passe d’abord par la SISP, puis éventuellement par la SLRB (Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale). Le juge de paix reste également une possibilité.
Documentez l’état du logement, votre routine d’entretien et les circonstances de l’infestation à l’aide de photos, de l’état des lieux, des échanges avec le propriétaire, de témoignages ou du rapport d’un professionnel.
Si l’infestation peut s’expliquer par une fissure, une canalisation, de l’humidité, un défaut d’étanchéité ou un autre problème du bâtiment, faites-le constater.
Dans un immeuble, la présence de nuisibles dans plusieurs logements ou dans les parties communes peut également être un indice d’une cause collective plutôt que d’un défaut d’entretien de votre part.
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